Première maison à Montréal : planifier sa mise de fonds avant l'offre
Par où commencer la mise de fonds d'un premier achat à Montréal ?
Avant d'offrir sur une première maison à Montréal ou sur la Rive-Sud, séparez votre épargne en trois enveloppes : la mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire si elle s'applique, et les frais de clôture avec une réserve. L'erreur la plus courante est de tout verser dans la mise de fonds. Validez ensuite vos chiffres auprès de votre prêteur ou d'un courtier hypothécaire.
J'accompagne de jeunes acheteurs qui font leur première acquisition à Montréal, et c'est presque toujours à cette étape que l'anxiété monte : on additionne ses économies, on les compare au prix affiché, et on oublie que d'autres dépenses arrivent en même temps. Cet article vous aide à poser les bonnes questions avant de signer quoi que ce soit.
Mise de fonds, assurance prêt et frais de clôture : quelle différence ?
Ces trois notions sont souvent confondues, alors qu'elles répondent à des besoins différents.
- La mise de fonds est la part du prix que vous payez de votre poche. Le reste est financé par le prêt hypothécaire.
- L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement, selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), qui nomme trois assureurs : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Elle ne doit pas être confondue avec une assurance vie, invalidité ou habitation destinée à vous protéger, vous.
- Les frais de clôture regroupent notamment des frais juridiques et des droits de mutation, à prévoir en plus de la mise de fonds, comme le rappelle la SCHL dans ses exigences générales.
Un point important : les règles de mise de fonds et d'assurance prêt dépendent notamment du prix, du type de propriété, de l'occupation, de l'assureur, du produit et des critères courants. Un chiffre lu dans un blogue, y compris le mien, ne remplace donc jamais la confirmation de votre prêteur ou d'un courtier hypothécaire pour votre propre situation.
Que se passe-t-il généralement quand la mise de fonds est inférieure à 20 % ?
Selon l'ACFC, si votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix de la maison, vous devrez généralement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Vous pouvez consulter la page officielle sur la mise de fonds de l'ACFC et le calculateur de la SCHL pour visualiser l'effet de différents scénarios.
Par exemple, pour une propriété fictive à 400 000 $, le seuil de 20 % équivaut à 80 000 $. Avec 40 000 $ de côté, vous seriez sous ce seuil, et la question de l'assurance et de son coût se poserait. Ce coût s'ajoute à votre analyse de budget et doit être demandé à votre prêteur.
Les erreurs à éviter ici :
- présumer qu'un pourcentage vu en ligne s'applique à votre cas;
- comparer deux propriétés sans simuler les versements avec et sans assurance.
D'où provient la mise de fonds, et que demander à son prêteur ?
L'OACIQ indique dans son guide de pratique que la mise de fonds provient le plus souvent des épargnes du client, y compris des sommes utilisées dans le cadre du Régime d'accession à la propriété (RAP) ou d'un compte d'épargne destiné à une première propriété, comme le CELIAPP. Vous trouverez le passage dans la section mise de fonds du guide de l'OACIQ.
Je ne suis pas prêteur, alors voici plutôt les questions à poser à votre institution financière ou à un courtier hypothécaire :
- Mon prêteur accepte-t-il l'argent retiré du RAP ou du CELIAPP pour ma mise de fonds, et à quel moment dois-je l'avoir retiré?
- Quels documents doivent prouver l'origine de mes fonds?
- Si un proche m'aide, comment cette somme doit-elle être documentée?
- Quel montant d'épargne reste-t-il après la mise de fonds pour couvrir les frais de clôture?
Vous pouvez aussi consulter les pages de l'Agence du revenu du Canada sur le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété et sur le Régime d'accession à la propriété, puis confirmer les détails avec votre prêteur.
Quelle réserve prévoir en plus de la mise de fonds ?
Ne dépensez jamais toute votre épargne en mise de fonds. Par exemple, avec 60 000 $ d'épargne fictive, utiliser 60 000 $ pour la mise de fonds ne laisse rien pour les frais juridiques, les droits de mutation, le déménagement ni un premier imprévu. Garder une partie de l'argent hors de la mise de fonds est souvent plus prudent, et c'est un arbitrage à chiffrer avec votre prêteur.
Les droits de mutation arrivent après la signature
Les droits de mutation (la « taxe de bienvenue ») sont exigibles à compter du 31e jour suivant l'envoi d'un compte, selon la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Le compte arrive donc après la prise de possession, mais l'argent doit être là. Le montant dépend de la municipalité : demandez-le avant de faire votre offre, ou consultez la page de Québec sur les droits de mutation.
Un remboursement à vérifier
Le document explicatif du crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété décrit un remboursement qui couvre 100 % des premiers 5 000 $ payés en droits de mutation, avec un processus de remboursement par anticipation à compter de la fin de l'été 2026. Vérifiez à la source officielle si votre situation y donne droit avant de l'inclure dans votre budget.
Pour les frais de notaire, notre article Notaire ou avocat : qui signe votre achat immobilier au Québec ? explique ce qui se passe à la signature.
Quelles erreurs de planification éviter avant de faire une offre ?
Voici celles que je vois le plus souvent chez les premiers acheteurs.
- Faire une offre avant d'avoir validé son financement. Dans ma vidéo Stratégies d'achat immobilier : évitez les erreurs de financement, je dis que la chose la plus importante est la façon dont vous vous positionnez en tant qu'acheteur. Un vendeur prêt à attendre 30 ou 90 jours un acheteur pas vraiment qualifié a souvent un problème avec sa propriété ou peine à trouver un acheteur, et c'est une bonne façon de payer trop cher.
- Confondre assurance prêt et assurance personnelle. La première protège le prêteur, pas vous.
- Ne pas simuler plusieurs scénarios. Comparez des versements selon différentes mises de fonds et différents coûts de propriété (taxes, entretien), pas seulement le prix.
- Tenir les règles pour acquises. Les critères d'admissibilité aux programmes et les règles d'assurance peuvent changer; confirmez-les le jour où vous faites votre offre, pas six mois plus tôt.
- Ignorer la protection de l'offre. Voyez comment une condition de financement s'intègre à votre offre dans notre article sur les conditions suspensives.
Votre feuille de route avant la première offre
Dressez trois colonnes sur une feuille : mise de fonds, assurance prêt si elle s'applique, frais de clôture et réserve. Rencontrez ensuite votre prêteur ou un courtier hypothécaire avec vos questions sur l'origine de vos fonds, puis revenez vers un courtier immobilier pour cibler les propriétés qui correspondent à ce budget, que ce soit à Montréal ou à Longueuil.
Je suis Isabelle Poirier, courtière immobilière. Une fois votre budget validé auprès de votre prêteur, écrivez-moi : nous pourrons établir ensemble un plan d'achat réaliste et repérer les propriétés qui y correspondent, à votre rythme.
Foire aux questions
Est-ce que je peux utiliser à la fois le RAP et le CELIAPP pour ma mise de fonds ?
Possiblement, mais cela dépend de votre situation et des règles en vigueur au moment de votre achat. Le plus sûr est de vérifier chaque programme sur les pages officielles de l'Agence du revenu du Canada, puis de demander à votre prêteur comment il traite ces sommes et à quel moment elles doivent être disponibles.
Quels documents dois-je rassembler pour prouver l'origine de ma mise de fonds ?
Votre prêteur vous indiquera la liste exacte, mais il est utile de commencer tôt. Gardez sous la main vos relevés de comptes des derniers mois, les preuves de retraits de vos régimes d'épargne et, si un proche vous aide, une trace écrite du don. Un dossier ordonné évite les délais de dernière minute.
Quand dois-je payer les droits de mutation, la « taxe de bienvenue » ?
Le droit de mutation est exigible à compter du trente et unième jour suivant l'envoi d'un compte. Le compte arrive donc après la prise de possession, mais la somme doit être prête à ce moment-là. Demandez le montant estimé à votre municipalité avant de faire votre offre.
Comment simuler mes versements avec et sans assurance prêt ?
Faites deux scénarios sur le calculateur de la SCHL ou demandez-les à votre prêteur : un avec la mise de fonds que vous visez, un autre avec un montant plus élevé ou plus bas. Ajoutez ensuite les taxes et l'entretien estimé. Comparer ces versements côte à côte rend votre budget bien plus concret.
À quel moment dois-je consulter un courtier hypothécaire plutôt que mon courtier immobilier ?
Dès que vous parlez de financement : montant de mise de fonds, assurance prêt, taux ou capacité d'emprunt. Ces sujets relèvent de votre prêteur ou d'un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF. Votre courtier immobilier vous aide ensuite à cibler des propriétés qui respectent le budget que vous aurez validé.
